Quảng cáo từ khóa

Từ khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn thì hình thức góp vốn mua nhà đã không còn được người tiêu dùng tin tưởng lựa chọn mà thay vào đó là những sản phẩm mắt thấy hữu hình.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, mua bán nhà theo hình thức góp vốn nếu được quản lý chặt chẽ ở một môi trường phát triển ổn định và minh bạch thì cả người mua và người bán đều có lợi.

Cái lợi đối với chủ đầu tư là huy động được nguồn vốn của khách hàng để hoàn thiện dần dự án theo tiến độ, giảm chi phí lãi vay ngân hàng. Theo đó, phía khách hàng cũng được giảm tải phần nào giá thành và có thể kéo dài thời gian gom đủ nguồn tài chính để mua nhà.

Thế nhưng, thị trường bất động sản hai năm qua phản ánh một thực trạng khá tồi. Hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí chủ đầu tư ôm tiền biến mất. Người mua nhà khóc dở mếu dở. Nguyên cớ đó xuất phát từ cái hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua nhà trên giấy.

Đơn cửa tại Dự án B5 Cầu Diễn, chủ đầu tư dự án là Chủ Công ty TNHH một thành viên XNK & Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội đã bị khách hàng tố chiếm dụng vốn do nhận tiền khách hàng 3 năm nhưng vẫn chưa làm xong công tác giải phóng mặt bằng.

Từ cuối năm 2009, nhiều khách hàng đã ký hợp đồng đóng tiền mua nhà tại dự án Tricon Tower cho Công ty Minh Việt. Theo nguyên tắc nội dung ký kết, Công ty Minh Việt sẽ phải giao nhà cho khách hàng vào ngày 31/12/2011, muộn nhất là ngày 30/6/2012. Tuy nhiên đến nay, dự án này mới hoàn thiện phần móng và xây thô tầng 2, hiện đã "đắp chiếu” từ nhiều tháng qua.

Thị trường bất động sản cũng chứng kiến nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng cũng từ những dạng mua bán trên. Nhiều khách hàng may mắn không bị chủ đầu tư ôm tiền mất hút thì bị chậm tiến độ bàn giao nhà, "ăn bớt" diện tích, giá dịch vụ cao....
>> Bất động sản 
Cảnh giác với hợp đồng góp vốn

Với những tranh chấp nổi lên thời gian qua, chủ đầu tư đã đánh mất niềm tin đối với khách hàng. Khảo sát tại các sàn giao dịch gần đây cho thấy, người mua nhà tỏ ra khá thờ ơ với những sản phẩm chỉ nằm trên giấy, mặc dù giá chào bán ưu đãi.

Sản phẩm được quan tâm thường là căn hộ sắp hoàn thành, tiến độ dự án ổn định, cơ sở hạ tầng tốt và chủ đầu tư uy tín. Các sàn giao dịch cũng cho rằng không muốn nhận bán những dự án chưa có cơ sở gì vì gần như không có khách hàng hỏi mua.

Bà Nguyễn Hoài An - Quản lý cấp cao của Công ty Tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho rằng, trước kia chủ đầu tư dự án chủ yếu huy động vốn cho dự án từ khách hàng. Tuy nhiên, với thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản khó khăn, việc huy động vốn khách hàng từ các hợp đồng góp vốn khó khăn hơn. Do đó, chủ đầu tư chủ yếu vay vốn từ ngân hàng và nguồn vốn tự có. Đó cũng là lý do khiến các doanh nghiệp BĐS ngày càng "đói" vốn.

>> Mua bán nhà đất huyện Bình Chánh

Bán nhà phải "liệu cơm gắp mắm"

Sau thời gian thị trường địa ốc "lao dốc" nhiều kẻ rời bỏ thị trường nhưng đồng thời người mới đến cũng không ít. Còn đối với người mua nhà, những diễn biến trên thị trường hiện đang theo chiều hướng có lợi với họ hơn.
Người đi

Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai Group (HAGL) ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) trong kỳ họp đại hội đồng cổ đông vừa qua đã trấn an cổ đông bằng kế hoạch kinh doanh năm 2014 với lợi nhuận sau thuế khoảng 1.460 tỉ đồng, tăng 50% so với năm 2013. Nhưng nhìn kỹ một chút sẽ thấy trong bản kế hoạch đó, lĩnh vực bất động sản chỉ đóng góp vỏn vẹn 6% doanh thu và khoảng 3% lợi nhuận, phần lớn nguồn thu còn lại là từ mía đường 42%, cao su 16%, bắp 11%, xây dựng 26%, và các dịch vụ khác.

Thành danh nhờ bất động sản, song đến thời điểm này, bầu sữa nuôi dưỡng tập đoàn HAGL lại là nông nghiệp. Thật ra, tập đoàn này đã có kế hoạch rút khỏi thị trường bất động sản từ năm 2008 - thời điểm mà bầu Đức cho là bất động sản không còn hấp dẫn, không còn sinh lợi nhiều như trước.

Với nhiều doanh nghiệp bất động sản, năm 2009 là năm thị trường xáo trộn mà bầu Đức bị coi là “kẻ phá bĩnh” khi ông quyết định cắt giảm khoảng 40% giá bán căn hộ đã công bố trước đó của các dự án do HAGL đầu tư.

Động thái này đã khơi mào cho thời kỳ giảm giá, trực tiếp hay gián tiếp, trên thị trường địa ốc kéo dài đến tận hôm nay. Trong khi đó, HAGL tiếp tục kế hoạch tái cấu trúc, rút khỏi thị trường bất động sản trong nước thông qua chuyển nhượng các dự án sang các công ty con nhằm tập trung vốn cho các dự án đầu tư ở nước ngoài, trong đó có khu phức hợp vốn đầu tư khoảng 300 triệu đô la Mỹ tại Myanmar. Đến giữa năm 2013, bầu Đức cho biết khoảng 80% tài sản của HAGL đang nằm ở nước ngoài.

HAGL chỉ là một ví dụ điển hình trong số những doanh nghiệp địa ốc cố gắng rời khỏi thị trường bất động sản. Có khác chăng là tập đoàn này đã dừng lại đúng lúc, còn sức để bước ra tìm cơ hội mới ở lĩnh vực khác, ở thị trường khác; còn nhiều doanh nghiệp bất động sản khác thì lâm vào cảnh tiến không được mà lùi cũng chẳng xong, thậm chí có doanh nghiệp chẳng còn gì ngoài một cái tên.

Kẻ đến

Trong lúc đó lại có những doanh nghiệp khác bước vào thị trường. Nổi lên gần đây là Công ty cổ phần Tổ chức Nhà Quốc gia (National Housing Organization - NHO), một liên doanh có vốn đầu tư của Hàn Quốc với thông tin gây “sốc” là sẽ thực hiện 14 dự án nhà ở tại nhiều địa phương, tổng vốn đầu tư 20.612 tỉ đồng.

NHO tuyên bố sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 25.000 căn hộ nhắm vào nhóm khách hàng số đông. Dự án đầu tiên là khu căn hộ First Home tại quận 12, Tp.HCM có quy mô khoảng 486 căn, giá bán từ 380-600 triệu đồng/căn. Tuần rồi, công ty này đã khởi công tiếp dự án First Home tại thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang, quy mô gần 500 căn hộ, giá bán từ 304 triệu đồng/căn.

Cũng còn phải chờ xem các dự án còn lại của nhà đầu tư này như thế nào, và liệu đây có đúng là thời điểm đem đến nhiều cơ hội đầu tư như ông Kim Kyoo Chul, thành viên ban giám đốc NHO, đã nhận định. Nhưng nếu đầu tư theo con đường mua lại dự án dở dang thì rõ ràng là có những điểm thuận lợi so với làm dự án mới, ít nhất là rút ngắn được nhiều thời gian từ các khâu chuẩn bị quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xin giấy phép (nhanh cũng phải 3-5 năm). Trong suốt thời gian này, nhà đầu tư phải chôn một khoản tiền không nhỏ vào dự án, và khi thị trường không thuận lợi thì bị lâm vào... thế kẹt! Với những dự án đã sẵn sàng, hình thức đầu tư “tiếp sức” này chỉ đòi hỏi ở nhà đầu tư mới hai vấn đề chính: vốn và hệ thống bán hàng mạnh (để tìm đầu ra cho sản phẩm).

Không chỉ có NHO, một số doanh nghiệp trong nước cũng đầu tư bằng cách mua lại dự án. Như Hung Thinh Land, trước đây chủ yếu phân phối sản phẩm, nhưng năm ngoái đã khá thành công khi mua lại hai dự án căn hộ ở quận Tân Bình và quận 12 (Tp.HCM) và thực hiện các bước tiếp theo. Công ty này cũng đang đàm phán để nếu thuận lợi, sẽ mua tiếp hai dự án căn hộ nữa.

Hay như Novaland, bên cạnh việc đầu tư xây dựng các dự án của mình, mới đây, tập đoàn này đã công bố việc mua lại ba dự án căn hộ tại quận 2 và quận 4.

Có thể thấy, ở thời điểm hiện nay, doanh nghiệp nào còn tiền mặt thì tiếng nói sẽ có trọng lượng trên bàn đàm phán, thậm chí có thể đổi cả tên dự án.

Và sự thay đổi

Quan sát chuyển động trên thị trường, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết số lượng giao dịch đã tăng lên thời gian gần đây, khi lãi suất đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng tám năm qua. Ghi nhận riêng tại Tp.HCM, lượng hàng bán ra ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp tăng trưởng tốt nhờ các dự án đưa ra nhiều chương trình bán hàng linh hoạt, bao gồm chiết khấu và lựa chọn các gói hoàn thiện.

Các phương thức bán hàng đã thay đổi và thị trường đang tiến triển theo những hướng mới. Chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy bán hàng. Các phương thức tiếp thị được áp dụng linh hoạt và cụ thể cho từng dự án. Nói cách khác, giới chủ đầu tư đang nhìn vào túi tiền của người mua nhà để đưa ra lịch thanh toán phù hợp với khả năng của họ.

Chẳng hạn như người mua căn hộ ở dự án Imperia An Phú (quận 2, Tp.HCM) có thể nhận nhà sau khi đóng tiền từ 10-30% giá trị căn hộ, phần còn lại trả góp trong hai năm. Chưa hết, người mua còn được giảm giá, miễn phí chỗ để ô tô, tặng gói nội thất hay miễn phí phòng tập gym. Sau chín tháng áp dụng chương trình này đã có khoảng 400 căn hộ trong dự án được đặt mua.

Hay với căn hộ cao cấp The Estella, người mua chỉ phải trả 50% là được nhận nhà, phần còn lại thanh toán trong vòng một năm rưỡi. Chính sách này đã giúp chủ đầu tư bán được 400 căn hộ trong vòng 12 tháng áp dụng, và nay dự án 700 căn hộ này đang chào bán những căn cuối cùng.

Theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, việc tạo ra những căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người mua đã giúp tập đoàn này duy trì tốc độ bán hàng khá mạnh thời gian vừa qua. Novaland là một trong số các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán mỗi tháng một khoản tiền tương đương giá trị một mét vuông căn hộ cho một số dự án của mình.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn cam kết thuê lại căn hộ nhằm thu hút người mua nhà với mục đích đầu tư bên cạnh những người mua để ở. Chẳng hạn Himlam Land bán căn hộ tại dự án Him Lam Riverside (quận 7) với chương trình bán hàng trả góp trong vòng năm năm, lãi suất cố định 6%/năm, hoặc trả góp trong 36 tháng, lãi suất 0%, hay cam kết thuê lại căn hộ của khách hàng trong vòng hai năm với giá thuê lên đến 24 triệu đồng/tháng.

Hiện tại các chương trình bán hàng của doanh nghiệp BĐS có thời gian thu tiền lâu hơn. Trước đây, người mua phải thanh toán đến 95% mới có thể nhận nhà thì nay chỉ cần phân nửa, và chủ đầu tư phải mất 2-3 năm để thu tiền. Đây là cách chủ đầu tư gián tiếp hạ giá bán căn hộ để thúc đẩy dòng tiền chuyển động, giúp họ trụ lại trên thị trường.

Sau thời gian thị trường địa ốc "lao dốc" nhiều kẻ rời bỏ thị trường nhưng đồng thời người mới đến cũng không ít. Còn đối với người mua nhà, những diễn biến trên thị trường hiện đang theo chiều hướng có lợi với họ hơn.
Người đi

Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai Group (HAGL) ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) trong kỳ họp đại hội đồng cổ đông vừa qua đã trấn an cổ đông bằng kế hoạch kinh doanh năm 2014 với lợi nhuận sau thuế khoảng 1.460 tỉ đồng, tăng 50% so với năm 2013. Nhưng nhìn kỹ một chút sẽ thấy trong bản kế hoạch đó, lĩnh vực bất động sản chỉ đóng góp vỏn vẹn 6% doanh thu và khoảng 3% lợi nhuận, phần lớn nguồn thu còn lại là từ mía đường 42%, cao su 16%, bắp 11%, xây dựng 26%, và các dịch vụ khác.

Thành danh nhờ bất động sản, song đến thời điểm này, bầu sữa nuôi dưỡng tập đoàn HAGL lại là nông nghiệp. Thật ra, tập đoàn này đã có kế hoạch rút khỏi thị trường bất động sản từ năm 2008 - thời điểm mà bầu Đức cho là bất động sản không còn hấp dẫn, không còn sinh lợi nhiều như trước.

Với nhiều doanh nghiệp bất động sản, năm 2009 là năm thị trường xáo trộn mà bầu Đức bị coi là “kẻ phá bĩnh” khi ông quyết định cắt giảm khoảng 40% giá bán căn hộ đã công bố trước đó của các dự án do HAGL đầu tư.

Động thái này đã khơi mào cho thời kỳ giảm giá, trực tiếp hay gián tiếp, trên thị trường địa ốc kéo dài đến tận hôm nay. Trong khi đó, HAGL tiếp tục kế hoạch tái cấu trúc, rút khỏi thị trường bất động sản trong nước thông qua chuyển nhượng các dự án sang các công ty con nhằm tập trung vốn cho các dự án đầu tư ở nước ngoài, trong đó có khu phức hợp vốn đầu tư khoảng 300 triệu đô la Mỹ tại Myanmar. Đến giữa năm 2013, bầu Đức cho biết khoảng 80% tài sản của HAGL đang nằm ở nước ngoài.

HAGL chỉ là một ví dụ điển hình trong số những doanh nghiệp địa ốc cố gắng rời khỏi thị trường bất động sản. Có khác chăng là tập đoàn này đã dừng lại đúng lúc, còn sức để bước ra tìm cơ hội mới ở lĩnh vực khác, ở thị trường khác; còn nhiều doanh nghiệp bất động sản khác thì lâm vào cảnh tiến không được mà lùi cũng chẳng xong, thậm chí có doanh nghiệp chẳng còn gì ngoài một cái tên.

Kẻ đến

Trong lúc đó lại có những doanh nghiệp khác bước vào thị trường. Nổi lên gần đây là Công ty cổ phần Tổ chức Nhà Quốc gia (National Housing Organization - NHO), một liên doanh có vốn đầu tư của Hàn Quốc với thông tin gây “sốc” là sẽ thực hiện 14 dự án nhà ở tại nhiều địa phương, tổng vốn đầu tư 20.612 tỉ đồng.

NHO tuyên bố sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 25.000 căn hộ nhắm vào nhóm khách hàng số đông. Dự án đầu tiên là khu căn hộ First Home tại quận 12, Tp.HCM có quy mô khoảng 486 căn, giá bán từ 380-600 triệu đồng/căn. Tuần rồi, công ty này đã khởi công tiếp dự án First Home tại thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang, quy mô gần 500 căn hộ, giá bán từ 304 triệu đồng/căn.

Cũng còn phải chờ xem các dự án còn lại của nhà đầu tư này như thế nào, và liệu đây có đúng là thời điểm đem đến nhiều cơ hội đầu tư như ông Kim Kyoo Chul, thành viên ban giám đốc NHO, đã nhận định. Nhưng nếu đầu tư theo con đường mua lại dự án dở dang thì rõ ràng là có những điểm thuận lợi so với làm dự án mới, ít nhất là rút ngắn được nhiều thời gian từ các khâu chuẩn bị quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xin giấy phép (nhanh cũng phải 3-5 năm). Trong suốt thời gian này, nhà đầu tư phải chôn một khoản tiền không nhỏ vào dự án, và khi thị trường không thuận lợi thì bị lâm vào... thế kẹt! Với những dự án đã sẵn sàng, hình thức đầu tư “tiếp sức” này chỉ đòi hỏi ở nhà đầu tư mới hai vấn đề chính: vốn và hệ thống bán hàng mạnh (để tìm đầu ra cho sản phẩm).

Không chỉ có NHO, một số doanh nghiệp trong nước cũng đầu tư bằng cách mua lại dự án. Như Hung Thinh Land, trước đây chủ yếu phân phối sản phẩm, nhưng năm ngoái đã khá thành công khi mua lại hai dự án căn hộ ở quận Tân Bình và quận 12 (Tp.HCM) và thực hiện các bước tiếp theo. Công ty này cũng đang đàm phán để nếu thuận lợi, sẽ mua tiếp hai dự án căn hộ nữa.

Hay như Novaland, bên cạnh việc đầu tư xây dựng các dự án của mình, mới đây, tập đoàn này đã công bố việc mua lại ba dự án căn hộ tại quận 2 và quận 4.

Có thể thấy, ở thời điểm hiện nay, doanh nghiệp nào còn tiền mặt thì tiếng nói sẽ có trọng lượng trên bàn đàm phán, thậm chí có thể đổi cả tên dự án.

Và sự thay đổi

Quan sát chuyển động trên thị trường, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết số lượng giao dịch đã tăng lên thời gian gần đây, khi lãi suất đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng tám năm qua. Ghi nhận riêng tại Tp.HCM, lượng hàng bán ra ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp tăng trưởng tốt nhờ các dự án đưa ra nhiều chương trình bán hàng linh hoạt, bao gồm chiết khấu và lựa chọn các gói hoàn thiện.

Các phương thức bán hàng đã thay đổi và thị trường đang tiến triển theo những hướng mới. Chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy bán hàng. Các phương thức tiếp thị được áp dụng linh hoạt và cụ thể cho từng dự án. Nói cách khác, giới chủ đầu tư đang nhìn vào túi tiền của người mua nhà để đưa ra lịch thanh toán phù hợp với khả năng của họ.

Chẳng hạn như người mua căn hộ ở dự án Imperia An Phú (quận 2, Tp.HCM) có thể nhận nhà sau khi đóng tiền từ 10-30% giá trị căn hộ, phần còn lại trả góp trong hai năm. Chưa hết, người mua còn được giảm giá, miễn phí chỗ để ô tô, tặng gói nội thất hay miễn phí phòng tập gym. Sau chín tháng áp dụng chương trình này đã có khoảng 400 căn hộ trong dự án được đặt mua.

Hay với căn hộ cao cấp The Estella, người mua chỉ phải trả 50% là được nhận nhà, phần còn lại thanh toán trong vòng một năm rưỡi. Chính sách này đã giúp chủ đầu tư bán được 400 căn hộ trong vòng 12 tháng áp dụng, và nay dự án 700 căn hộ này đang chào bán những căn cuối cùng.

Theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, việc tạo ra những căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người mua đã giúp tập đoàn này duy trì tốc độ bán hàng khá mạnh thời gian vừa qua. Novaland là một trong số các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán mỗi tháng một khoản tiền tương đương giá trị một mét vuông căn hộ cho một số dự án của mình.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn cam kết thuê lại căn hộ nhằm thu hút người mua nhà với mục đích đầu tư bên cạnh những người mua để ở. Chẳng hạn Himlam Land bán căn hộ tại dự án Him Lam Riverside (quận 7) với chương trình bán hàng trả góp trong vòng năm năm, lãi suất cố định 6%/năm, hoặc trả góp trong 36 tháng, lãi suất 0%, hay cam kết thuê lại căn hộ của khách hàng trong vòng hai năm với giá thuê lên đến 24 triệu đồng/tháng.

Hiện tại các chương trình bán hàng của doanh nghiệp BĐS có thời gian thu tiền lâu hơn. Trước đây, người mua phải thanh toán đến 95% mới có thể nhận nhà thì nay chỉ cần phân nửa, và chủ đầu tư phải mất 2-3 năm để thu tiền. Đây là cách chủ đầu tư gián tiếp hạ giá bán căn hộ để thúc đẩy dòng tiền chuyển động, giúp họ trụ lại trên thị trường.

 

Đăng bởi Minh Thien Tags: bán nhà, bán đất, mua bán nhà đất, nhà đất